今年上半年，房地产市场的未来增加了一些不确定性，房企资金链危机、项目停工延期交付等时有发生。叠加疫情影响，商品房交易一度跌入冰点。根据国家统计局数据，今年上半年全国商品房销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%。

7月以来，情况正在发生变化，作为“楼市晴雨表”的二手房市场日均交易量有所提升。据贝壳研究院初步统计，7月以来贝壳50城二手房日均成交量较6月日均水平小幅增长约2%，较去年7月日均水平增长约15%，这是自去年7月以来月度同比首次止降。

北京：重新忙碌起来的经纪人

二手房日均交易量的增加，反映到市场的则是购房者活跃度的提升。

在北京，近一个月以来，经纪人的工作明显忙碌起来。

7月24日下午，经纪人鑫慧陪着客户在丰台白盆窑附近看了几套房子，虽然当天没有成交，但7月以来带看量和成交量的增加让她对市场有了一定的信心。鑫慧举例说，在她服务的片区，有一个小区已经连续三个月没有成交，7月3日就成交了一单，另一个小区在7月上旬已经有两单成交。

在西城工作的经纪人顾影也发现，6月北京疫情好转以来，看房的人就逐渐增多，每个周末都比较繁忙，之前观望很久的客户也开始陆续成交。她告诉记者，现在成交的购房者多数是看市场有所好转，担心后续房价上涨。

冷立林所在的朝阳东坝的一家链家门店，7月上半月看房人数较上月就有了明显增长，二手房成交量也有所增加，但下半月市场节奏有所放缓。就目前冷立林所在门店成交的客户看，多数是此前已经看好房源近期下单的。冷立林告诉记者，他所接触的多是置换需求的客户，由于前期受疫情影响，进入7月积累的需求开始集中入市。

“现在的客户大都拥有房屋置换的经验，因此也相对理性，决策周期相应长一些。”冷立林认为，尽管当前客户的观望情绪有所缓解，但是买卖双方的预期仍难以达成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因。

北京住建委数据显示，截至7月21日，北京二手住宅成交7934套，环比增加21%。随着疫情对北京影响的减弱，市场潜在的购房需求逐步释放，二手房市场成交已经呈现显著上升局面。

上海：积压需求正逐步释放

当然，并不是所有城市的二手房市场都如同北京一样出现明显增长。数据显示，截止到7月21日零点，上海当月二手房累计成交量15674套，增长不及月初预期。

上海链家资深商圈经理俄擎告诉记者，从6月中下旬，很多之前疫情积压的需求基本上逐步释放，目前7月份带看的客户大部分都是当下有购房需求的。但与客户接触的过程中，俄擎发现，当下看房的人虽多，但真正买房的人却比较少，成交量和疫情前常规水平近似，甚至有些区域还在减少。

“目前买房的主要是刚需客户，本身有购房需求需要在一定时间段内完成置业。”俄擎表示，现在两三百万元低总价的房源成交比较快。在他看来，大部分购房者的购买力还是受到了“三价就低”政策影响。所谓“三价就低”，指的是上海二手房申请房贷额度时的原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

除了刚需客户，经纪人王琳则发现，目前在上海买房客户因为疫情、房价发展的不确定性以及对房东上涨挂牌价不认可等原因，存在一定观望情绪，但超过四分之三的客户还是在看好房源后果断出手。同时，她还表示，在选择观望的客户中，有一部分人则是在等待落户后的购房资格，这部分客户会提早看房，等到落户完成后就着手买房。

青岛：买卖双方进入博弈阶段

相对于上海，700公里外的青岛，购房者的观望情绪更为浓郁。贝壳研究院数据显示，7月18日-7月24日，青岛二手房市场成交1310套房源，环比下降1.9%。青岛链家商圈经理赵阔表示，7月以来，青岛新房和二手房带看量环比6月均有不同程度的下降，成交同比去年7月也存在一定差距。

而在今年五六月份，青岛出台一系列利好楼市政策，不仅下调了首套房贷款利率，调整了公积金政策，缩小限购区域范围，还放松了限购条件。青岛市户籍家庭在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，还可以在2年内再购买1套住房。非青岛市户籍人员在青岛中心城区无房、缴纳社保或个税12个月即可购1套住房，取消了“2年内”及“连续”的限制。

“有一个客户跟经纪人看了三年房子，购房预算从200万加到了350万，最终在公积金贷款政策放宽、利率下降的节点购买了一套精装修的新房。”赵阔表示，部分一直在看房的客户在政策利好刺激下出手。

“当前青岛楼市买卖双方仍处在博弈阶段。”赵阔告诉记者，也正是在一系列利好政策影响下，卖方对市场预期比较看好，整体报价较高，但买方市场信心及购买力不足，观望情绪增长。7月成交的房屋基本都低于所在小区均价。

需求释放将带动楼市继续修复

部分城市的表现不佳并没有对二手房市场整体运行产生过大影响，二手房市场保持平稳修复走势。58安居客研究院统计显示，6月全国65城二手房在架房源量环比下跌2.3%，在架时长为64.76天与上月相当。58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，6月二手房在架时长虽然并未出现明显起伏，但是从部分城市来看变化还是较大的，尤其是疫情逐步恢复的上海和长春两城都出现了20%以上的缩短。

二手房市场逐步修复的同时，新房成交在各城市也在发生不同变化。以北京为例，北京住建委数据显示，截至7月26日，北京共计下发了15张预售证，其中仅有4张为70年产权的住房，新供应房源不足1500套。进入7月疫情影响减弱，未售罄的新房项目开始做活动、加速推广吸引消费者，然而新增供应量的不足，让北京新房市场环比下滑的局面未能有所改善。易居研究院统计显示，7月前20日，北京新房成交面积环比下降了33%。

而在一二线城市中，西安、上海、合肥交易增速明显，成交面积环比增幅分别为105%、75%、57%；在三四线城市中，景德镇、淮南、东营等6城新房成交面积环比增速超过100%。

总体来看，进入7月全国新房市场交易在向好发展。易居研究院统计显示，7月1日-7月20日，全国70城新房成交面积为1406万平方米，环比增长6%，同比下降31%，降幅较上月收窄4个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，7月前20日数据呈现“环比小增、同比下降但降速收窄”的良好态势，充分说明房地产市场有向好发展的动力和基础。同时，他指出，由于新房交易量的绝对规模还是偏低的，所以楼市状况依然虚弱，下半年要继续在提振交易行情方面做努力。

展望后市，贝壳研究院市场分析师刘丽杰则表示，在信贷和住房政策支持下，住房需求释放将带动楼市继续修复。刘丽杰预计，下半年二手房月度成交量同比将保持增长，价格逐步趋稳；并且随着监管部门对在建项目的监管更加健全，新房市场也将进一步修复。